Bolåneguiden - så fungerar bolån

Vad är ett bolån?

Ett bolån är ett lån med din bostad som säkerhet. Eftersom banken har bostaden som pant blir räntan lägre än på ett lån utan säkerhet, och återbetalningstiden längre, ofta flera decennier. Lånet får vara högst 90 procent av bostadens värde. Resten, minst 10 procent, betalar du själv som kontantinsats.

En överblick över begrepp som är bra att kunna vid bostadsköp finns i bankordlistan.

Bolån i 8 steg

Från kontantinsats till ränteval, en bolåneaffär följer en rad typiska steg. Här har vi delat upp dem i åtta. 

1. Kontantinsats och belåningsgrad

Det första du behöver ha på plats är kontantinsatsen. Minst 10 procent av priset på bostaden betalar du själv. För en bostad som kostar 3 000 000 kronor innebär det minst 300 000 kronor. Resten, 2 700 000 kronor, behöver du låna. Lånebeloppets andel av bostadens totala värde är din belåningsgrad, i det här fallet 90 procent.

En lägre belåningsgrad innebär ofta lägre ränta och ett lägre amorteringskrav. 

2. Låneutrymme

När du har en uppskattning om hur mycket du vill låna behöver du ta reda på hur mycket du får låna. För att avgöra det räknar banken fram vad du har kvar att leva på varje månad och prövar kalkylen mot en ränta klart högre än den du erbjuds, en så kallad kalkylränta. Tanken är att din ekonomi ska tåla framtida räntehöjningar.

Räkna också själv på månadskostnaden vid olika räntor och bestäm var din gräns går. Bara för att du får låna en större summa betyder det inte att det är rätt för dig och din ekonomi. 

Vill du veta mer om hur banken gör sin bedömning? Läs vår fördjupning i Hur mycket kan jag låna?

3. Lånelöfte

Ett lånelöfte är bankens preliminära besked om hur mycket du får låna och bygger på kalkylen ovan. Beskedet är ett maxbelopp och ingen summa du förbinder dig till. Behöver du låna 2 700 000 kronor lånar du 2 700 000, även om lånelöftet ligger på 4 000 000. Det är en bra idé att skaffa lånelöfte innan du börjar buda så att du vet hur högt du kan gå.

4. Undersökningsplikt

När du har fått ditt lånelöfte vet du vad du har att röra dig med. Nu behöver du göra din hemläxa innan du köper din bostad. Som köpare har du undersökningsplikt, vilket innebär att fel du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning är ditt ansvar, inte säljarens. Listan över vad du bör kontrollera kan göras lång, från föreningens årsredovisningar och ekonomi till husets dränering. 

Allt måste inte vara klart före budet. Ett hus besiktigas till exempel ofta efter vunnen budgivning och innan kontraktet skrivs under. Guiderna Köpa bostadsrätt, Köpa hus och Köpa fritidshus går igenom det viktigaste inför varje köp.

5. Kontraktsskrivning och handpenning

Vinner du budgivningen har du och säljaren en muntlig överenskommelse, men affären blir bindande först när kontraktet skrivs under. I samband med kontraktsskrivningen betalar du handpenningen, vanligtvis 10 procent av priset. Det är en förskottsbetalning som försäkrar säljaren om att du kommer att genomföra köpet.

För att godkänna bostaden som säkerhet för lånet gör banken även en bedömning av bostadens värde. Läs mer om hur processen går till i vår guide om Bostadsvärdering.

6. Tillträde och slutbetalning

På tillträdesdagen för du över det som är kvar av kontantinsatsen, banken betalar ut lånet och du får nycklarna till ditt nya hem. Affären mellan dig och säljaren är klar, men några praktiska detaljer återstår för din del.

Efter tillträdet tillkommer vissa avgifter. Köper du hus betalar du lagfart, 1,5 procent av priset plus 825 kronor, och eventuella nya pantbrev, 2 procent av pantbrevsbeloppet plus 375 kronor per pantbrev. I en bostadsrätt slipper du båda och betalar oftast bara en mindre pantsättningsavgift till föreningen. En hemförsäkring behöver du i båda fallen, och den ska gälla från första dagen. Vid husköp är det ofta ett villkor för lånet.

7. Amortering

När du har flyttat in börjar återbetalningen av lånet. Hur mycket du måste amortera styrs av belåningsgraden: är den över 70 procent amorterar du 2 procent av lånebeloppet per år, och ligger den mellan 50 och 70 procent gäller 1 procent.

För ett lån på 2 700 000 kronor med 90 procents belåningsgrad innebär det 54 000 kronor om året, eller 4 500 kronor i månaden. Du kan alltid amortera mer än minimikravet om du vill sänka din skuld snabbare.

Det skärpta amorteringskravet togs bort den 1 april 2026. Läs Amorteringskrav för alla detaljer och undantag.

8. Ränta och bindningstid

Utöver amortering behöver du betala ränta på ditt lån. Det är priset på pengarna du lånar. Räntan anges som en årlig procentsats och beräknas på din återstående skuld, vilket innebär att din räntekostnad minskar i takt med att du amorterar.

Du kan välja rörlig ränta som justeras var tredje månad utifrån ränteläget eller bunden ränta, där du låser räntesatsen under en viss tid, vanligtvis mellan ett och tio år. Du kan också dela upp lånet i olika delar för att sprida risken.

Dagens nivåer ser du på sidan Aktuella bolåneräntor.

Om du köper innan du sålt

Om du köper en ny bostad innan den gamla är såld är dina pengar ofta låsta i ditt nuvarande boende. För att lösa det ekonomiska glappet finns två vanliga lösningar.

Ett handpenningslån täcker handpenningen om den ska betalas innan du fått loss dina pengar. Ett överbryggningslån täcker i sin tur resten av priset på tillträdesdagen om du flyttar in innan din gamla bostad är slutbetald. Båda är tillfälliga lån som du betalar tillbaka så snart försäljningen är helt klar.

Hur bedömer banken din låneansökan?

Banken gör en kreditprövning i tre delar. Först görs en kreditupplysning för att se dina befintliga skulder och eventuella betalningsanmärkningar. Därefter räknar banken fram din så kallade KALP-kalkyl (kvar att leva på), som visar vad du har kvar i plånboken varje månad när boende, övriga lån och levnadskostnader är betalda. Den sista delen är en bedömning av bostaden som säkerhet för lånet.

Banken väger också in din skuldkvot. Det är dina samlade lån i förhållande till din årsinkomst. Det finns ingen lagstadgad gräns för hur hög den får vara. I stället gör banken en helhetsbedömning av just din ekonomi. Två hushåll med samma lön kan få olika besked.

Vad kostar ett bolån?

Största delen av kostnaden för ditt bolån betalar du löpande varje månad. Vad du betalar beror på hur mycket du lånar, vilken ränta du får och hur mycket du amorterar. Kostnaden för själva lånet består av tre delar:

• Amorteringen är avbetalningen på din skuld. Amortering känns som en kostnad men är närmast ett sparande eftersom varje betalning ökar ditt ägande i bostaden.
• Räntan är priset för lånet. Eftersom räntan räknas på din aktuella skuld sjunker din räntekostnad i takt med att du amorterar. Samtidigt sänker ränteavdraget din faktiska utgift: staten står för 30 procent av dina räntekostnader upp till 100 000 kronor per person och år, och 21 procent på den del som överstiger gränsen.
• Avgifter kan tillkomma och skiljer sig mellan banker. Vanliga exempel är uppläggningsavgift och aviavgift.

Själva lånet är bara en del av din totala boendekostnad. Utöver ränta och amortering behöver du räkna med både fasta kostnader, som månadsavgiften till föreningen och hemförsäkringen, och löpande driftkostnader, som el, värme och vatten om du bor i hus, samt kommunal fastighetsavgift.

Läs vår guide om Ränteavdrag för bolån för att se hur mycket du kan spara och vad du bör tänka på.

Om du redan har ett bolån

Även om lånet redan är på plats kan det finnas anledning att se över det. Vi rekommenderar att du gör det regelbundet, till exempel en gång om året, när din bindningstid går ut eller om din livssituation förändras. När du ser över ditt lån finns det framför allt tre saker som kan vara aktuella.

Genom att flytta ditt bolån  samlar du din ekonomi på ett ställe och kan samtidigt få en lägre ränta eller bättre villkor. Att byta bank är dessutom enklare än vad många tror. Den nya banken hjälper dig med det praktiska.

Vill du i stället renovera, bygga ut eller göra energiförbättringar som att installera solceller kan du utöka ditt befintliga bolån. Förutsättningen är att hela lånet, det befintliga och utökningen tillsammans, ryms inom 80 procent av bostadens värde och att din ekonomi klarar den nya utgiften.

Vill du flytta, utöka eller lösa lånet i förtid är det bra att ha koll på ränteskillnadsersättning. Om du har en bunden ränta kan din nuvarande bank ta ut en avgift för förlorade ränteintäkter. Har du rörlig ränta slipper du avgiften.

Bolån hos Lån & Spar Bank

Lån & Spar Bank har erbjudit flytt och utökning av bolån i Sverige sedan mars 2026. Vi tog steget till att erbjuda bolånetjänster efter mer än 140 år som bank och drygt tio år på den svenska marknaden. När du flyttar ditt bolån till oss gör du ansökan digitalt, och vi sköter bytet hela vägen tills det gamla lånet är löst. Du får en färdigförhandlad ränta, slipper uppläggningsavgifter och får personlig vägledning av våra bolånerådgivare. 

Bolånet är ett samarbete med det svenska hypoteksbolaget Borgo, som är kreditgivare. Mer om upplägget läser du i Vårt samarbete med Borgo.